住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益与一年前房价的比值，因为持有住宅一年的租金收益在开始持有时就已经确定。如：2019年一季度住宅综合收益率=2018年一季度租金收益率+2019年一季度房价同比涨幅。
从租金收益来看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率连续小幅下滑，因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。综合来看，预计2019年一季度后50城住宅综合收益率将继续降低。
对2019年一季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序。排名前5的城市分别为宁波（37.7%）、西安（37.7%）、呼和浩特（35.3%）、西宁（31.6%）和南昌（31.1%），除宁波外，主要是中西部弱二线城市，属于2018年领涨的城市类型。2019年一季度住宅综合收益率排名靠前的城市主要为弱二三线城市，而排名靠后的城市主要为一二线城市，符合本轮房价板块轮动规律。其中，北京、上海、广州和深圳4个一线城市的住宅综合收益率分别为2.9%、1.1%、3.0%和6.0%。无锡的住宅收益率为18.7%，高于部分一线城市的同时，也高于省内的南京（9.3%）。数据显示，三线城市的住宅收益率普遍高于一二线城市。其中，一季度一线城市住宅综合收益率为3.2%，二线城市住宅综合收益率为15.9%，三线城市住宅综合收益率为19.6%。
易居研究院分析师严跃进表示，无锡住宅综合收益率较高，说明无锡房租和房价都有较大的涨幅。从无锡各楼盘的表现看，当前基本上是涨多跌少，这自然带动房价的涨幅。虽然无锡本身也经历了一轮调控，但是实际上潜在的上涨动力还是很强的。从调控的角度看，未来需要积极进行管控。但从投资者的角度看，这又从侧面说明无锡楼市的成长性很强。从后续市场的预测来看，无锡在人口导入、购房需求导入等方面预计力度还是很大的，这会使得住宅综合收益率继续维持高位。而一些大城市之所以住宅收益率不高，和调控更为严厉等因素是有关的。
（仙林）
文章出处：江南晚报
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