土地供应提质增效 深圳破局空间瓶颈

3月份以来，国务院向北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、南京、苏州和合肥等11个试点城市下放了建设用地审批管理权。
 
　　下放建设用地审批管理权的背后，无论是哪个城市成为试点，都是提高用地审批效率，压缩原有审批时间，提升用地保障能力，“提质增效”之举。
 
　　“国务院提出深化土地管理制度改革，将*基本农田以外的农用地转为建设用地审批权下放到部分城市，一定程度上会加快未来土地供应，持续推进国土空间的提质增效。”中指研究院深圳分院分析师殷传强向记者表示，比如深圳接下来将重点激活存量土地，增加住宅用地供应，让持续面临土地瓶颈的深圳再一次提升城市竞争力。
 
　　审批放权城市供地增幅领先
 
　　今年3月初，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，赋予省级地方政府更大的用地自主权。
 
　　10月中旬，时值深圳经济特区建立40周年之际，建设用地审批权放权城市名单中加入了深圳，深圳获得“土地管理”大礼包。从简政放权、存量挖掘和制度创新等方面，赋予了深圳更多自主权，引发业内极大关注。
 
　　“深圳获得用地主导权，但没有扩容，背后是一盘大棋。”广东省住房政策研究中心*研究员李宇嘉向记者表示，上大项目、搞房地产开发，内地哪个城市都会搞，深圳不可以这样。对深圳来说，产业和城市地位升级了，但空间结构还留在工业时代，首先应该狠命挖潜，把低效闲置的土地利用好，提高地均产值。
 
　　据CRIC监测数据显示，今年前三季度，34个一二线城市土地成交总建面达4.58亿平方米，比2019年同期增加了5%；与此同时，属于首批下放建设用地审批管理权试点的北京、天津、上海等11个一二线城市总成交建面为1.51亿平方米，比2019年同期增加了7%，增幅更为显著。
 
　　从成交金额来看，建设用地审批放权城市土地供地增加的表现更为突出，34个一二线城市总成交金额同比增幅为12%，而11个审批放权城市总成交金额同比增幅为20%，增幅领先了8个百分点。
 
　　“国务院下放建设用地审批权以来，11个试点一二线城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及购买能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供应同比增加或基本持平，供应速度保持稳定增长，尤其是深圳和上海，表现尤为突出。”克而瑞地产分析师马千里、邱娟表示，客观而言，供应量突出一定程度上与疫情暴发有较大关联，为了稳经济、稳就业，各地政府在二季度加快了土地供应节奏，尤其是挂出一些优质地块来重振市场信心；但审批权下放无疑加快了土地的供应速度，尤其是上海、深圳这种土地资源比较稀缺的城市，在拥有自主审批权之后，城市精准施政能够更好地执行，供地速度增势十分突出。
 
　　值得一提的是，从前三季度土地成交总建面变动情况来看，11个土地审批放权的城市中比2019年同期增幅最大的当属深圳。今年前三季度，深圳经营性用地成交总建面高达332万平方米，同比2019年同期增幅高达151%，远高于增幅第二位、第三位的广州和上海。
 
　　而土地“扩权”落地仅10天后，深圳就以294亿元起拍总价挂出了8宗居住用地，总出让面积逾73.22万平方米。无疑，未来深圳的住宅用地供应正在加速和加量。
 
　　缓解深圳住宅供地紧缺局面
 
　　深圳与其他城市不同，40年间，人口从30万涨到了2000万。如今的深圳，城市地位升级，不再只是经济特区，而是大湾区和深莞惠都市圈核心，未来人口还会大规模的增加，但“缺地不缺人”一直是深圳多年以来的城市发展瓶颈。
 
　　资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了2000万人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限。参照发达国家的大城市来说，这一比例应该提到30%-40%，才是合理的水平。
 
　　过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求，导致过去十余年深圳房价快速上涨。据中指研究院数据，2019年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。
 
　　“所谓的空间瓶颈，就是高房价、高成本、空间逼仄。”李宇嘉表示，若深圳能将产业、企业、人口疏导到外围，或者向外围购买用地指标，然后调整红线，深圳就能在经济、空间上实现突破，外围分享到了深圳的红利，惠州、东莞、河源和汕尾的产业基础夯实了；深圳不仅获得了宝贵的发展空间，而且高房价降下来了，人才安居问题也解决了。这或许就是深圳此次土地“扩权”所下的一盘大棋。
 
　　而此次中央“大礼包”中下放的土地审批管理权主要包括四个方面，将国务院可以授权的*基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。
 
　　“作为四大一线城市中面积最小的城市，土地已经日趋成为困扰深圳发展的瓶颈。”殷传强向记者表示，中央赋予深圳更大的土地管理权，能够增加城市土地供应量，但重点是激活现有存量，提高土地利用效率，让持续面临土地瓶颈的深圳再一次提升城市竞争力。
 
　　挖潜存量土地破局空间瓶颈
 
　　据统计，2019年，现代服务业、高端制造、科技创新等产业贡献了深圳85%以上的GDP，但其空间结构还停留在工业时代。
 
　　“如果到龙岗、坪山、宝安等区域的外围走一走，就会发现闲置、低效、常年得不到利用的土地一大把。”李宇嘉向记者如是表示。
 
　　记者也了解到，根据深圳市规划和自然资源局2020年5月份公布的最新《闲置土地信息公开表》，深圳目前共有59宗闲置地块，总面积合计约195万平方米，其中因政府原因造成的闲置地块有20宗，企业原因造成的有34宗，非单一原因的有5宗，闲置的时长短则1个月，长则超过17年。
 
　　“总体来讲，深圳还有80平方公里的发展空间。在不能触碰270平方公里产业红线的前提下，其他产业用地34平方公里都可以探索转为住宅用地；20平方公里的基本农田，有望调整为建设用地；37.9平方公里的商服用地也有腾退的空间。”李宇嘉向记者表示，以2020年12平方公里建设用地供应量来简单匡算，存量盘活能供应15年左右。
 
　　“此次深圳土地‘扩权’，最主要目的还是优化土地结构，提高土地利用效率，以土地改革为先导，为未来产业升级和协同发展做铺垫。但是这个过程中也会给房地产业发展带来些许发展机会，住宅作为产业的配套，直接带来规模的上升。产业升级带来经济发展和收入水平提高，未来的改善需求会进一步增加。”同策研究院总监宋卫红向记者表示，同时在盘活存量用地方面，部分区域会出现城市区域旧改的需求，为开发企业增加拿地机会。
 
　　“此次《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》明确支持在土地管理制度上深化探索，随着当前土地市场从增量开发到存量盘活，类似存量用地盘活的制度也显得很关键。通过此类用地市场的改革，进一步简化完善存量土地的盘活流程，加快推进城市更新步伐。”以深圳为大本营的一家房企相关人士向记者表示，公司2020年获取的城市更新项目中，深圳及临深区域占五成以上，接下来会继续加大对深圳的投资布局。
 
　　值得关注的是，尽管此次土地“扩权”能够增加住宅用地供应，但多位专家均认为，深圳住房供求矛盾中短期内仍难以破解，终结高房价的“神话”尚需时间。
 
　　“当前重点还是挖潜，把低效闲置的土地利用好，提高地均产值。2019年，深圳每平方公里的产出大约13亿元，而香港为21亿元，新加坡33亿元，纽约接近90亿元。”李宇嘉向记者表示，更重要的是，相比经济特区时代的“先行先试”，当下深圳打造“先行示范区”，还要示范和带领湾区周围城市发展，比如现在正在做的深莞惠都市圈建设、大湾区互联互通，即是加速一体化。如果改革到位，深圳空间短缺和高房价的问题都将得到解决。